terça-feira, 14 de novembro de 2017

Análise de Documentos – O Registro do Imóvel

O registro do imóvel

 

Já diz o ditado, só é dono quem registra. Pode ser clichê, mas é a verdade. Uma pessoa só deve dizer que realmente é dona de determinado imóvel se houver o registro dele em seu nome. O que mais acontece no mercado imobiliário são situações em que o não registro do imóvel causa sérias dificuldades para compradores. Por isso, esse aspecto da aquisição imobiliária deve ser levado muito a sério e com especial atenção por parte do corretor de imóveis, pois dele surge toda a segurança jurídica da negociação. Uma venda que parece concretizada, pode ser desfeita e com grandes prejuízos se a unidade não for registrada como manda o protocolo.

Nessa quarta e última parte da sessão Análise de Documentos, a Revista Stand traz luz e esclarecimentos importantes quanto ao registro do imóvel. Confira.

A matrícula

 

Para começa a entender como funciona o registro, inicialmente é necessário algumas explicações básicas. A primeira delas é sobre a matrícula do imóvel. Ela é um ato obrigatório para todos os bens imóveis e é criada quando do primeiro registro de uma determinada unidade. Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus real como hipoteca, por exemplo.

Alguns imóveis ainda não têm matrícula, mas tem registro em livro próprio. Isso porque a Lei 6.015/73 mudou a maneira de registrar os imóveis. O sistema registral brasileiro, até 31 de dezembro de 1975, era disciplinado pelo Decreto n° 4.857/39, o qual determinava que no Registro de Imóveis se praticassem os atos de Inscrição, Transcrição e Averbação. Foram determinados 10 livros para escrituração destes atos e do processo de registro, tendo cada livro um fim específico.

Em 1º de janeiro de 1976 entrou em vigor a Lei 6.015/73, atual Lei dos Registros Públicos, revogando o Decreto n° 4.857/39 e definindo que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão realizados os atos de Averbação e de Registro. Foram determinados 5 livros para escrituração destes atos e do processo de registro.

Assim, a Lei 6.015/73 determinou em seu artigo 228 a abertura da matrícula para todo imóvel que sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em cartório. Desse modo, somente não tem matrícula hoje o imóvel que, desde o advento da Lei dos Registros Públicos, não sofreu nenhum tipo de venda, desmembramento, doação, penhora ou qualquer situação que a Lei determina que seja registrada.

Não por acaso a matrícula é chamada de carteira de identidade do imóvel. É uma folha de papel, em um livro, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel. Ali estarão todos os dados do bem, inclusive sua história, através dos sucessivos registros e averbações que podem ocorrer com o tempo.

Circunscrição

 

Saber onde se encontra o cartório onde está registrado o imóvel é imprescindível para garantir segurança jurídica à negociação. Porém, por vezes, existe alguma confusão quanto à localização exata desse cartório.

A matrícula ou a transcrição devem constar em cartório imobiliário da circunscrição onde está situado o imóvel. Essa circunscrição é uma determinada área que pode abranger diversos bairros. É importante ressaltar que só existe um cartório de imóveis para cada circunscrição. O corretor ou qualquer interessado pode encontrar as informações sobre a propriedade, pois esse registro em cartório é público.

A Lei de Registros Públicos garante em seu artigo 17 que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo da solicitação. Ou seja, qualquer pessoa pode verificar a situação do imóvel ou quem é seu proprietário.

Essa ferramenta facilita o trabalho do corretor de imóveis e também do comprador, pois para verificar qualquer situação que poderá causar prejuízo, encontrar a matrícula ou a transcrição do imóvel é de fundamental importância.

O Registro

 

Aqui reside a principal questão da aquisição imobiliária. Trata-se da mais importante ação na compra e venda de imóveis e o corretor deve ter total atenção e responsabilidade neste caso.

Para se adquirir um imóvel é necessário que se registre o título de aquisição no cartório. Sem esse procedimento, não há transferência de propriedade, como estabelece o Código Civil, onde está escrito:

Art. 1245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Paragrafo 1º: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

 O título a que se refere o Código Civil, no caso da compra e venda, como regra geral, é uma escritura pública, que pode ser produzido em qualquer cartório de notas. Mas também há casos que a legislação permite que haja a aquisição da propriedade por meio do registro de um instrumento particular.

Mas independentemente de que título for nele deve constar a causa do negócio, ou seja, se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta. A descrição do imóvel tem de estar bem destacada, pois é por meio do título que o registro será feito. Porém, em caso de imóveis urbanos, a descrição na escritura pública é dispensada, desde que esteja na certidão de ônus reais, que deve ser apresentada ao tabelião.

Destaca-se também que em alguns casos o registro pode ser recusado, o que pode gerar uma grande dor de cabeça para corretores de imóveis e clientes. Uma dessas situações ocorre quando existem fatos que não estão descritos na matrícula, mas constam na escritura que o cliente levou para ser registrada. Essa divergência fará com que o cartório recuse o registro. Se na escritura estiver descrita uma casa, por exemplo, porém na matrícula somente estiver um terreno, sem nenhuma averbação, haverá a recusa do registro.

Outra situação é a divergência entre o nome do outorgante retratado na escritura com o nome daquele em que o imóvel está registrado. Por exemplo, se o vendedor não registrou o seu título aquisitivo e resolveu vender a unidade, não poderá para quem quiser adquirir nesse momento o imóvel registrar a sua escritura sem que antes o vendedor registre o seu título. Essa medida, de certa forma, garante uma segurança jurídica às negociações visto que impede que quem não é o proprietário venda o imóvel, impedindo uma venda dupla da mesma unidade.

Principais Análises na Negociação para  fins de Registro

 O corretor de imóveis trabalha especialmente na condução das negociações imobiliárias a fim de tirar os obstáculos do caminho do comprador, mas para isso precisa analisar com cuidado toda a documentação para que na hora de registrar o imóvel o cliente consiga fazê-lo com tranquilidade, sem recusa por parte do cartório.

Possibilidade de Aquisição Ineficaz

 

Para isso, a primeira e criteriosa análise é sobre a Certidão do Imóvel. É imprescindível que ele verifique quem é o verdadeiro proprietário da unidade antes de concretizar a negociação. Isso porque a leitura da certidão contará a história da propriedade, demonstrando se a pessoa que se propõe a vender o imóvel é realmente o atual proprietário.

Indica-se que o corretor auxilie o cliente a solicitar uma certidão vintenária, que é onde constará o nome dos proprietários dos últimos 20 anos e o da atualidade. É preciso estudar todas as aquisições anteriores para verificar que não haja atos impeditivos, pois todas elas podem se tornar ineficazes caso se comprove algo que impeça a transferência de propriedade e não tenha sido observado anteriormente.

O sistema registral imobiliário brasileiro adota o princípio de que se presume ser proprietário do imóvel a pessoa em que nele figura nessa situação. Isso significa que o registro pode ser alterado, caso um interessado demonstre que a pessoa que figura como proprietária do imóvel no registro imobiliário não é a verdadeira proprietária. Por isso se diz que nosso sistema adota o princípio de que o registro é relativo e não absoluto.

Os casos mais comuns em que isso acontece são as hipóteses de registro de aquisição de imóvel em fraude à execução, em fraude contra credores, em fraude a herdeiros, ou mediante procuração falsa, que, posteriormente, é alienado para terceira pessoa, que adquire a propriedade do imóvel por meio de uma operação aparentemente sem qualquer vício.

Por isso, a certidão vintenária do imóvel é fundamental e indispensável, além das certidões do atual e antigos proprietários e dos respectivos cônjuges.

Dupla Venda

 

Depois de analisar todos os riscos e feita a verificação necessária da aquisição do imóvel e após lavrar uma escritura pública de compra e venda, o comprador deve registrá-la no cartório imobiliário o mais depressa possível. Antes dele efetuar esse registro, o vendedor pode, de má-fé, vender a mesma propriedade novamente.

Ou seja, a dupla venda ocorre quando um único imóvel é vendido para pessoas diferentes por seu atual proprietário. E em decorrência dessa ilegalidade, tornar-se proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar sua escritura pública de compra e venda.

Neste caso não importa quando a primeira escritura foi lavrada, o que é levado em consideração é o seu registro, verificando o protocolo da prenotação no cartório imobiliário.

A prenotação é o ato de processamento do registro, e esse ato é importante, pois determina a ordem de prioridade do registro, estabelecendo o marco inicial do direito de propriedade.

Assim, caso haja duas escrituras, relativas ao mesmo imóvel a serem registradas, a que tiver sido prenotada em primeiro lugar é que constará no Cartório Imobiliário.

A simples prenotação não comporta em si o direito de propriedade, pois o que realmente tem validade é o registro. Contudo, a prenotação é um marco inicial do direito de propriedade, pois ele irá retroagir à data do ato de prenotação. A validade da prenotação é de 30 dias e passado esse prazo, perde o comprador o direito à prioridade que havia obtido, o que significa que outro título pode ser registrado ou ter a prioridade garantida.

Outras situações

 

Existem inúmeras outras questões que podem impedir o registro do imóvel, onde o corretor de imóveis tem que estar atento e se cercar de cuidados para se precaver de possíveis embargos à negociação.

O vendedor pode ser mutuário do Sistema Financeiro da Habitação ou mesmo o imóvel estar em alienação fiduciária, que são situações que merecem análises bem profundas. De toda forma, o profissional imobiliário no registro do imóvel tem papel fundamental e tem que estar consciente que o sucesso do negócio depende do seu conhecimento

Fonte: Creci - Rj

segunda-feira, 6 de novembro de 2017

Você sabe quanto custa pra comprar e/ou vender um imóvel? Quem paga a escritura? Quem paga o imposto de transmissão (ITBI)? Certidões, quem paga?

Olá, tudo bem?


Você sabe quanto custa pra comprar e/ou vender um imóvel? Quem paga a escritura? Quem paga o imposto de transmissão (ITBI)? Certidões, quem paga?


Hoje você vai saber quanto custa pra comprar ou vender um imóvel, e não digo do valor do bem em si mas os custos atrelados nessas transações.


VENDEDORES:

Quem vende um imóvel arca com o custo da obtenção de todas as certidões necessárias para a lavratura da Escritura. Se o imóvel estiver no nome de apenas uma pessoa, esse custo fica em torno de R$1.100,00 + o custo do despachante, se for o caso (em torno de R$300,00 para cumprir essa diligência). Além das certidões, em regra, o vendedor é quem arca com os honorários de corretagem, geralmente fixados em 5% sobre o valor da alienação.
Há que se verificar a incidência do ganho do capital (lucro imobiliário) em cada caso. Esse fator é muito importante já que este valor pode ser relativamente alto. Clique AQUI e assista um curso sobre o tema e veja se no seu caso haverá ganho de capital, ou veja AQUI um artigo bem explicativo.

* Importante salientar que muitas vezes a transação não é tão simples assim. Se for necessário dar baixa de um usufruto por exemplo, e ficar configurado a necessidade de pagar algum valor, será preciso efetuar o pagamento do tributo (ITD) e averbar na matricula do imóvel para então lavrar a escritura. Geralmente quando fica configurado a necessidade de pagar, o valor fica em 2% sobre o valor avaliação da prefeitura, ou 2,5%, dependendo de quando foi instituído e o motivo da extinção (renúncia ou causa mortis).

Ou seja, numa venda simples, estando a documentação em ordem, sem usufruto, sem "onus, sem precisar dar baixa em nada, o vendedor arca com:


  • Certidões: R$1.100,00 por pessoa *valores aproximados.
  • Pagamento da comissão (se for o caso): 5%
  • Ganho de capital (lucro imobiliário), se for o caso (de 15 a 22,5% menos percentuais de redução que se verificará em cada caso).


Ex. Vendeu um apartamento de R$1.000.000,00 em 10 de Janeiro de 2018. Paga-se as certidões (R$1.100,00 - 1 pessoa) e 5% de comissão (R$50.000,00). Restam nesse caso R$948.900,00. Apura-se a incidência do ganho de capital (* veja AQUI um artigo bem explicativo)


COMPRADORES:

Quem compra um bem imóvel, arca com o imposto de transmissão (ITBI) que passará de 2 para 3% a partir de 1 de Janeiro de 2018, custo da Escritura de Compra e Venda e custo do registro da escritura no cartório de Registro de imóveis. O valor da escritura e do registro deveriam ser tabelados mas cada cartório cobra um valor diferente. Importante você ligar para 2 ou 3 cartórios de notas e perguntar o valor da escritura com antecedência. O valor varia de acordo com o valor da transação. Vale ressaltar que o valor cobrado para lavratura da escritura é cobrado sobre um percentual do valor de avaliação da prefeitura ou do valor de fato da escritura, o que for maior.

Ou seja, quem compra um imóvel fica responsável por pagar o ITBI, a escritura e o Registro.

Ex. A compra de um imóvel em 20 de Março de 2018 no valor de R$1.000.000,00, teriam os seguintes custos:


  • Compra do imóvel: R$1.000.000,00
  • ITBI: 3% = R$30.000,00 (imposto)
  • Escritura: Em torno de R$3.500,00 - R$4.000,00 (pode variar dependendo do cartório de notas que o comprador escolher)
  • Registro: Geralmente o mesmo valor da escritura, ou seja, de R$3.500,00 a R$4.000,00
Considerando o valor da escritura e registro de R$3.800,00 cada um, ou seja, R$7.600,00, a compra desse imóvel de R$1.000.000,00 ficaria no final por R$1.037.600,00.


Por que isso é importante na hora de se programar para vender um imóvel para comprar outro? 


Nos exemplos acima, se você vender um imóvel em Janeiro de 2018 por R$1.000.000,00 p. ex. e quiser comprar outro de mesmo valor (em até 180 dias para usufruir do benefício da não incidência do ganho de capital - veja AQUI um artigo bem explicativo) em outro bairro, tem que tomar cuidado pois quando você vender o seu por R$1.000.000,00, após arcar com todos os custos, vão restar R$948.900,00 e para você comprar um de R$1.000.000,00 vai te custar R$1.037.600,00, ou seja, um GAP de R$88.700,00.


É muito importante você consultar um profissional de confiança antes e durante o processo de compra e venda de imóveis para que não seja pego de supresa em cima da hora. Existem diversos outros fatores importantes que precisam ser verificados antes de colocar o imóvel à venda.

Caso necessite de ajuda com alguma questão imobiliária não deixe de nos contatar. Será um grande prazer esclarecer suas dúvidas. Não cobramos nada por isso, nossa missão é ajudá-los a alcançar os objetivos com segurança e tranquilidade. LIGUE + 55 21 96932-1408 ou mande um email para victor@victorjavier.com, estamos à disposição para atendê-los.









quarta-feira, 4 de outubro de 2017

sábado, 4 de março de 2017

O MONGE E O EXECUTIVO

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Paciência: Mostrar autocontrole
Bondade: Dar atenção, apreciação e incentivo
Humildade: Ser autêntico e sem pretensão ou arrogância
Respeito: Tratar os outros como pessoas importantes
Abnegação: Satisfazer as necessidades dos outros
Perdão: Desistir do ressentimento quando prejudicado
Honestidade: Ser livre de engano
Compromisso: Sustentar suas escolhas
Resultados: Serviço e Sacrifício: Pôr de lado suas vontades e necessidades; buscar o maior bem para os outros

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VICTOR JAVIER STUDART


domingo, 19 de fevereiro de 2017

COBERTURA À VENDA NA AV. NIEMEYER - VISTA DESLUMBRANTE



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RIO DE JANEIRO
AV. NIEMEYER






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VICTOR JAVIER STUDART
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VICTOR@VICTORJAVIER.COM

terça-feira, 21 de junho de 2016

Tributação sobre lucro imobiliário - Marcelo Campagnolo

Entenda como funciona a tributação sobre o Lucro Imobiliário (Ganho de Capital).



Victor Javier Studart
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Compromisso de Venda e Compra de Imóveis - Joel Freitas Teodoro

Compromisso de Venda e Compra. Entenda!



Victor Javier Studart
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